マンション管理組合理事長ブログ

築42年既存不適格マンションの建て替えは可能か?

臨時総会が無事終了しました

臨時総会が終了しました。

出席率は、いつもよりは若干多いものの、それでも 35%、ただ、議決権行使書や委任状を合わせた有効議決権数は 80%と、まあいいほうじゃないかと思います。

ただ、出欠票等提出の催促状を出しても10名の方は未提出という結果です。通常は問題のない数字だとは思うのですが、将来、建て替え等の話し合いをしていく場合は、やや不安になります。

それにしても、何人か居住していない所有者に郵送しているのですが、切手付きの返信用封筒を入れておいても返してこない所有者がいます。よく分からないですね。戻ってきていませんので受け取っているのは間違いないはずです。

まあ、こまめに呼びかけていくしかないですね。

  • 総会の議事進行
  • マンション管理士さんとの顧問契約
  • 耐震診断実施
  • 議事録
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総会の出欠票の回収率が60%しかない!?

今月29日開催の管理組合総会の出欠票提出の期限を22日にしておいたのですが、何と回収率が60%しかありません。

総議決権数51個で、現在31個(枚)の出席通知、議決権行使書、委任状のいずれかが回収できています。

管理会社変更という、あるいは管理費の値上げになるかもしれない重要案件がありますし、それに、議題ではなくアンケートではあっても「建て替え」というマンションの将来をどうするかの第一歩の話もあるんですが、こんなもんでしょうかね…。

催促状でも配ってみますか…。

 

総会案内送付=25p×50部の印刷をソーターなしのコンビニコピーじゃ大変だ!

理事会もつつがなく終了、総会を5月末に開催することに決定しました。

で、総会開催の案内を送付しようと、25p×50部=1250枚をコンビニのコピーで印刷したのですが、印刷に1時間、そして、20cmくらいに積み上がったA4の用紙を手作業でソートですよ…。

これには参りました。

手は荒れるわ、腰は痛くなるわ、汗はかくわで、ホント大変でした。

でも、まあ、終わってみれば、肉体的なことなど忘れてしまいますので、何のことはありません。

ということで、発送も完了です。

 

明日は管理組合の理事会です

いろいろ準備をしてきましたが、やっとあす理事会を開催し、総会の議案の検討です。

議案は、

  1. 修正決算の承認
  2. 管理会社の変更
  3. 耐震診断の実施
  4. 予算案の承認
  5. 建て替えアンケートの実施

の予定です。

1の修正決算は、税理士さんの初見(お墨付き)をつけておけば大丈夫でしょう。それにしても、自戒も込めてですが、人間って肩書に弱いですし、肩書に頼りますね。

2の管理会社変更は、修正決算が承認されれば、管理会社は間違った決算を引っ込める気はないのですから、どうしたって変更せざるを得ません。

それに、管理会社変更も含め、今後の管理組合運営にマンション管理士さんを顧問につける案を出しますので、これまた肩書を頼りにということになりますね。

3の耐震診断は、全て補助金でまかなわれるとなれば、誰も反対はしないでしょう。問題は、耐震診断の結果が出た後ですね。耐震補強に1億を超える費用がかかるとなれば、どうしたってその選択肢に建て替えが入ってくるでしょう。

まあ、これは長い道のりになりそうです。

4の予算案は、マンション管理士さんの顧問料が追加になっているだけですので多分大丈夫でしょう。

ということで、少しずつですが良い方へ進みそうです。

 

耐震診断の打ち合わせに一級建築士さんが三人も来てくださいました。

昨日、(一社)愛知県建築安全支援協会から来てくださいました建築士さんと耐震診断について打ち合わせをしました。

三人来てくださり、お一人は(一社)愛知県建築安全支援協会の名古屋市担当の方、そして実際に耐震診断をやってくださる方、そしてもうお一人は、愛知県への補助金申請の書類作成などを担当してくださる方、という重厚な陣容でした。

今後の流れの概要は、

  • 義務化対象建築物か?の確認書類作成提出(多分名古屋市)~補助金申請(愛知県)~補助金交付決定~診断業者と契約~診断実施完了~補助金請求~補助金支払い(愛知県から)

となり、必要書類のいくつかはこちらで用意する必要がありますが、申請などすべての作業は、愛知県建築安全支援協会さんがやってくださるそうで、診断実施も愛知県建築安全支援協会さんとの契約になるそうです。

いくつか、打ち合わせのメモです。

  • 確認書類作成の段階で、建築確認書や図面がない場合は、まずそれだけで相当な作業となり費用もかかるとのこと、幸い当マンションはどちらもそろっていますので、すべての費用を補助金で賄うことができそう
  • 管理組合が法人でない場合は、個人申請となり、個人の県税の納税証明書が必要であり、補助金も個人の口座に振り込まれる
  • 補助金のうち、5/6は愛知県から、1/6は国から支払われる
  • 昨年は、申請件数(金額)が予定された補助金を超えたため、愛知県建築安全支援協会が申請した40件のうち、補助金が支払われたのは13件であった
  • 今年は、補助金を増額する予定らしい
  • 仮に、診断を行わない場合でも、事前作業費用を愛知県建築安全支援協会から請求することはない

耐震診断の実施内容について

  • 各階3ヶ所、計33ヶ所の径75㎜のコア抜き
  • 設計図面を元にした机上での計算
  • 費用は、500万円程度ではないか

その結果にもとづいて実際に耐震工事をした場合の費用も尋ねましたら、平米数や規模からみたところでは1億円はくだらないだろうとのこと、正直ビックリしました。

結局、耐震工事をするか、建て替えるかの選択を迫られることになりそうです。